受疫情及產(chǎn)業(yè)調(diào)整的多重影響，2021年地產(chǎn)人似乎剛經(jīng)歷了一場(chǎng)行業(yè)的嚴(yán)冬，伴隨著各大地產(chǎn)公司頻頻暴雷，全國的“爛尾”樓盤屢見不鮮。很多朋友買完期房，卻等不到項(xiàng)目如期交付。從開發(fā)商的角度出發(fā)，其實(shí)也是備受煎熬，逾期交房不僅會(huì)增加項(xiàng)目整體資金成本，也會(huì)面臨對(duì)業(yè)主的巨額賠付以及糾紛處理。而作為業(yè)主最核心的訴求還是交房，至于傳說中的逾期交房的賠償金似乎已是奢求。

作為一名地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員，在面臨項(xiàng)目異常甚至逾期交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極提出應(yīng)對(duì)方案，為管理層后續(xù)決策提供幫助。下面我們從涉稅處理的角度入手，分析開發(fā)商支付的逾期交房賠償可能會(huì)涉及的增值稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅及契稅的相關(guān)處理。

1. 增值稅-是否需要開具發(fā)票？

開發(fā)商逾期交房向業(yè)主支付的賠償金，一般有三種觀點(diǎn)：

1) 價(jià)外費(fèi)用

2) 銷售折讓

3) 不屬于增值稅征稅范圍不繳納增值稅

三種觀點(diǎn)孰對(duì)孰錯(cuò)，分析如下：

1) 觀點(diǎn)之一：價(jià)外費(fèi)用

因此，價(jià)外費(fèi)用一定是購買方向銷售方支付，以違約賠償為例，即購房（業(yè)主）違約向開發(fā)商賠償支付的款項(xiàng)屬于售房?jī)r(jià)外費(fèi)用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將其合并入售房款，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

可見，本文所討論的開發(fā)商逾期交房，責(zé)任方在房開企業(yè)，支付方向是銷售方向購買方支付賠償，應(yīng)當(dāng)不屬于價(jià)外費(fèi)用。

2) 觀點(diǎn)之二：銷售折讓

但問題的關(guān)鍵在于，銷售折讓業(yè)務(wù)會(huì)涉及沖減銷售額，即調(diào)減銷售收入減少增值稅計(jì)稅基數(shù)，稅務(wù)局是否同樣認(rèn)可這樣的業(yè)務(wù)處理方式？

各地稅務(wù)征管口徑在這一問題上可能存在差異，需要溝通確認(rèn)。一般認(rèn)為在《預(yù)售合同》中對(duì)開發(fā)商逾期交房賠償有明確約定，且賠償金額的計(jì)算方式也清晰可查，可以爭(zhēng)取按照銷售折讓處理，但稅務(wù)部門也可能認(rèn)為銷售折讓的認(rèn)定前提是商品售出后，逾期交房賠償明顯發(fā)生在交房前，所以容易引發(fā)稅企爭(zhēng)議。

筆者個(gè)人較贊同將違約賠償作為銷售折讓處理，不僅更符合逾期賠付的行為實(shí)質(zhì)，也對(duì)房開企業(yè)及業(yè)主均有利，但實(shí)際操作中此種方式可能較難落地實(shí)現(xiàn)。

預(yù)售階段尚未開具正式發(fā)票，賠償金額作為折讓可以沖減銷售額，即實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)按照折讓后的金額結(jié)轉(zhuǎn)，少繳納增值稅，正式發(fā)票上按照折讓后的金額開具。對(duì)于收到賠償?shù)臉I(yè)主，憑正式發(fā)票辦理產(chǎn)證，也可比原銷售額少繳納一定的契稅。

3) 觀點(diǎn)三：不征增值稅

此種觀點(diǎn)認(rèn)為，逾期賠償屬于一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，實(shí)質(zhì)是對(duì)違約行為的賠償，不屬于《增值稅暫行條例》規(guī)定的四類應(yīng)稅行為：銷售貨物、提供服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)，因此不繳納增值稅。

筆者認(rèn)為，此種理解可以作為觀點(diǎn)二的替補(bǔ)方式，即如果不滿足銷售折讓的認(rèn)定，可以退而求其次確認(rèn)為“營業(yè)外支出”即作為不征增值稅的賠償款處理。

2. 個(gè)人所得稅-是否需要為業(yè)主代扣代繳個(gè)人所得稅？

根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》第二條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅的所得類型，業(yè)主取得開發(fā)商支付的逾期交房賠付最接近“偶然所得”。

結(jié)合《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第八條第十款對(duì)“偶然所得”的劃定，即“個(gè)人得獎(jiǎng)、中獎(jiǎng)、中彩以及其他偶然性質(zhì)的所得”。

逾期賠付對(duì)于業(yè)主來說是一種經(jīng)濟(jì)賠償，即因開發(fā)商無法按期履行交房義務(wù)所給予的補(bǔ)償，并不具有偶然性質(zhì)，因此筆者認(rèn)為并不應(yīng)當(dāng)作為“偶然所得”繳納個(gè)人所得稅。

開發(fā)商在向個(gè)人支付逾期賠償時(shí)，因不屬于個(gè)人所得稅規(guī)定征稅范圍內(nèi)所得，暫不需要為個(gè)人業(yè)主代扣代繳個(gè)人所得稅。

3. 企業(yè)所得稅-房地產(chǎn)企業(yè)支付的違約賠償是否可以稅前扣除？

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》相關(guān)規(guī)定，允許稅前扣除的支出必須滿足真實(shí)、相關(guān)、合理性。雖然逾期賠償具有一定的懲罰性質(zhì)，但是不屬于行政性罰款，因此實(shí)際支付后無論是沖減銷售額還是確認(rèn)為“營業(yè)外支出”都應(yīng)當(dāng)符合企業(yè)所得稅稅前扣除的相關(guān)要求。

4. 土地增值稅-賠償金額是否對(duì)企業(yè)計(jì)算土地增值稅有利？

根據(jù)上述分析，按照銷售折讓處理實(shí)務(wù)中較難落地，因涉及沖減銷售額收入，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)一般很難支持。同時(shí)，確認(rèn)為營業(yè)外支出因?qū)儆跓o票支出，土地增值稅也不允許稅前扣除。

5. 印花稅-是否需要就賠償金補(bǔ)繳印花稅？

開發(fā)商逾期交房產(chǎn)生的賠償金不屬于價(jià)外費(fèi)用，因此并未導(dǎo)致合同價(jià)款的增加，反而可能導(dǎo)致銷售的減少，印花稅是行為稅，即針對(duì)《印花稅法》中正列舉的行為征稅?！额A(yù)售合同》簽訂后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納印花稅，但是銷售折讓處理引起的銷售額減少可能考慮到合同金額與開票金額不一致導(dǎo)致后續(xù)辦證問題或稅企爭(zhēng)議，因此企業(yè)大概率將賠償款做為“營業(yè)外支出”處理，不影響印花稅。若按照銷售折讓處理，銷售金額變動(dòng)導(dǎo)致多繳納的印花稅無法退回。

6. 契稅-賠償金是否增加業(yè)主契稅的交稅基數(shù)？

同上所述，《預(yù)售合同》中注明的銷售價(jià)款如果因發(fā)生逾期賠付，按照銷售折讓處理，發(fā)票按沖減后金額開具可以相應(yīng)減少契稅計(jì)稅基礎(chǔ)。如按照“營業(yè)外支出”處理，則發(fā)票金額與《預(yù)售合同》一致（假設(shè)不發(fā)生實(shí)測(cè)面積差異），則不會(huì)對(duì)契稅金額的計(jì)算產(chǎn)生影響。

小結(jié)：

綜上所述，房開企業(yè)逾期交房向業(yè)主支付的賠償金，增值稅處理存在不確定性，企業(yè)所得稅可稅前扣除，個(gè)人所得稅不需要代扣代繳，土地增值稅不允許沖減收入也不允許作為費(fèi)用扣除，印花稅不需要繳納也不退還，對(duì)契稅的影響也存在不確定性。